Kiralık konut sorunu nasıl çözülecek? Masadaki formüller ve sorunlar...

CİHAT ASLAN - METİN AKTAŞOĞLU / Türkiye'nin bir süredir en önemli gündem maddelerinden biri kira artışları. Yüksek enflasyon, döviz kurundaki artış, yapı stoğu sorunu ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle kiralar yükseliyor ve vatandaş bu koşullarda bütçesini sarsmayacak bir kiralık ev bulamıyor. Eski kiracılar ise ev sahibinin ne kadar zam yapacağından çekinmekte. Ev sahibi en fazla yıllık TÜFE kadar zam yapabiliyor lakin bu bile vatandaşın kara düşüncelere itiyor...

Bu koşullar ışığında hükümet probleme bir çözüm bulmak için çalışmalarını sürdürüyor. Edinilen bilgilere göre masada dünyanın farklı noktalarında uygulanan yöntemlerden feyz alınan farklı sistemler bulunuyor. Gündeme gelen ve çeşitli mecralarda da sıklıkla dile getirilen sistemler, Hollanda, Almanya ve ABD'de uygulanan sistemler.

HOLLANDA MODELİ: PUANLAMA SİSTEMİ

Öncelikle Hollanda modeline bakalım. Hollanda'da ülkenin yüzölçümünün yanı sıra Brexit sonrası AB'ye hizmet veren birçok şirket ve kurumun Londra'dan Amsterdam'a taşınmasıyla, mevcut yapı stoğu problemi bir konut krizine dönüştü. Kiralar fahiş biçimde yükselirken devlet orta gelir grubunu korumak adına kiralara müdahale etme kararı aldı.

Ev sahibi konutunu hükümetin belirlediği değerin üzerinde bir bedelle kiraya veremiyor. Hollanda Toplu Konut ve Mekansal Planlama Bakanı Hugo de Jonge, düzenlemeyi duyururken aylık 1250 euroya kadar olan kiraların “arz-talep” denkleminden korunacağını açıklamıştı. Çözüm ise şu şekilde:

Normalde kirası 763 euroya kadar olan ve belediyeler tarafından düşük gelir grubuna kiralanan sosyal konutlarda olduğu gibi, 1250 euroya kadar olan serbest piyasadaki evler de puanlama sistemine tabi tutuluyor. Büyüklük, oda sayısı, dairenin bulunduğu kat gibi faktörlere göre puanlanan evlere 1000 ila 1250 euro kira bedeli biçiliyor.

Hollanda'da yüksek kiraya karşı plan: Puanlama sistemiDünya

Amsterdam'da ayrıca değeri 512 bin euroya kadar olan bir ev satın alan kişiler, en az 4 yıl boyunca bu evde oturmak zorunda.

Sorularımızı yanıtlayan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanvekili Av. Afşin Hatipoğlu, Hollanda sistemini değerlendirirken “Hollanda dünyada kadastro sistemini yıllar önce oturtmuş, sabit parsel sistemine geçmiş ender ülkelerden biri. İstanbul'da sadece tespit edilmesi gereken milyonlarca bağımsız bölüm var” diyor ve ekliyor:

“Ülkemizde temel sorun taşınmazların gerçek değerlerinin hesaplanamaması. Hesaplandırılamadığı için vergilendirme değeri ve tapu harcı değeri gerçek fiyatın çok çok altında çıkartılıyor.”

Av. Hatipoğlu, gerçek bir değerleme yapılamadığı için vergilendirilen fiyatla piyasa fiyatı arasında uçurum oluştuğunu dile getiriyor.

TOKİ, BERLİN MODELİNİ UYGULAYABİLİR Mİ?

Almanya'da özellikle de Berlin'de uygulanan yöntem de gündeme gelen bir başka yöntem. Bu sisteme göre Almanya’da çok sayıda apartmana sahip ev kiralama şirketi bulunuyor. Bu şirketler yaptıkları ya da satın aldıkları konutları sadece kiralayabiliyorlar. Türkiye'de TOKİ'nin böyle bir yola girebileceği düşünülüyor. Bununla birlikte inşaat şirketleri de bu yönteme teşvik edilebilir.

Ayrıca Almanya'da evde oturulan ilk dört yıl ev sahibi ev kirasına yüzde 20’den fazla zam yapamıyor. Aynı zamanda Kasım 2020 itibarıyla Haziran 2019 seviyesinin üzerinde olan kiralar beş yıl boyunca Haziran 2019 seviyesine sabitlendi.

Ancak sorunun konut stoğunun artırılmasıyla çözülemeyeceğini aktaran Av. Hatipoğlu, teftiş sıkıntısına vurgu yaparak “Kimin ne kadar evi var bilinmiyor, kim hala babasının üzerine olan evde oturuyor bilmiyoruz” diyor. Av. Hatipoğlu, çözüm yolu olarak “Ev talep eden insanları sınıflandırarak ve bölgelere dağıtarak sorun çözülebilir” diyor.

Kiralık evde artık yalnız yaşayamayanlar ne diyor? 'Aman ev sahibi duymasın'Gündem

Bir başka düşünce New York'taki sistem... New York'ta kira kontrolü sistemi devrede. Bu sisteme göre belirli kriterlere göre değerlendirilen evlerin durumuna göre ev sahiplerinin talep edebileceği kira bedeline bir üst sınır belirleniyor. Kira artışları da bu sisteme göre belirleniyor. New York’ta pandemi sebebiyle kiraların dört yılda yedinci kez kurul kararı ile sabitlenmişti.

'TÜRKİYE, ENVANTERİ YAPILAMAYAN BİR ÜLKE'

Avrupa'da ve ABD'de sistemin düzenli, kayıtların da sağlam olduğuna dikkat çeken Av. Hatipoğlu, “Konut anlamında Türkiye envanteri yapılamayan bir ülke” diyor ve bu sistemde kiralara bir sınır getirme durumunda insanların el altından ev kiralama yoluna gidebileceğinin altını çiziyor.

Tüm bunlara rağmen elbette istisnai bir örnek ancak Hollanda'nın başkenti Amsterdam'da evini düşük bedele kiralamamak için evi boş bekleten ev sahiplerine karşı getirilen düzenlemeye göre ev sahipleri boşalan evin kiralamaya uygun olduğunu 6 ay içinde bildirmek zorunda. Söz konusu örneklerde de görüldüğü üzere her şeyin denetlemeden geçtiği aşikar...

0.99 faizli konut kredisinden sonra emlakta nasıl bir piyasa oluştu? 'Bu paraya apartman dikerdik...'Gündem

Kaynak: Web Özel