Kiracıları ilgilendiren düzenleme. Ev sahibi bu şartlar dışında kiracıyı çıkaramaz

Kira tahliye davalarının çoğunluğunun “ihtiyaç” nedeniyle açıldığını belirten Avukat Güler, kiraya verenin ihtiyacını somut olarak ispatlaması gerektiğini belirtirken Borçlar Kanunu’nda tahliye sebebi sayılmayan hususlar dışında tahliye talebinin mümkün olmadığına dikkat çekti.

Son dönemde yaşanan ekonomik krizle beraber ev sahibi, kiracı anlaşmazlıkları nedeniyle kira tahliye davaları patladı. Avukat Alper Şeref Güler, Yeniçağ'a yaptığı açıklamada bu durumun nedenlerini sıraladı. 

Kira davalarındaki artışın altında yatan temel sebebin ekonomik olduğu aşikar. Konut fiyatlarının artması ile birlikte konut ve işyeri kiralarında da bir artış meydana geldi. Ev sahipleri evim şu kadar, aylık getirisi bu kadar şeklinde bir hesap yapardı veya konut kredisi ile satın aldığı evin kredisi kiracı tarafından ödenirdi ancak beş sene öncesine kadar rasyonel olan bu hesaplama karlı olmaktan çok uzak bir hal almaya başladı. Sahip olduğu mülkün getirisinin düşük kaldığını düşünen ev/ dükkan sahipleri daha yüksek bir bedel ile mülkünü yeniden kiraya vermek için kiracılarını tahliye etmenin yolunu arıyor. İlişkinin diğer tarafında ise kiracılar var. Ki bu kişiler ev sahiplerine göre ekonomik olarak görece daha dezavantajlı taraf oluyor. Gelir seviyesi tıpkı ev/dükkan sahipleri gibi her geçen gün düşen kiracılar ise mülk sahiplerinin/kiralayanların taleplerine karşı koymak durumunda kalıyor. Hal böyle olunca da adeta her apartmandan bir kira davası doğmaya başladı.

Pandemi döneminin sonundan itibaren başlayan bu artışın ülkenin farklı yerlerinde farklı sebeplerle de artış gösterdi. Rusya-Ukrayna geriliminden sonra ülkemize gelen göçle birlikte sahil şehirlerinde kira bedellerinde dikey bir yükseliş görüldü akabinde Kahramanmaraş depreminden sonra bölgeye yakın göç alan illerde de aynı durumu gözlemliyoruz.

Son olarak diğer bir artış sebebi de kira artış oranlarına yapılan regülasyon oldu. İlk olarak 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihi arasında uygulama alanı bulan daha sonra da 01.07.2024 tarihine kadar uzatılan bu düzenlemeye göre TÜFE hangi oranda olursa olsun konut kiralarında yenilenen dönemde yapılacak artış %25 oranı ile sınırlandırıldı. Piyasada pazarlanan tüm ürünlerde %25’in çok üzerinde bir artış olmasına karşın konut kira bedellerindeki artışın %25 ile sınırlandırılması kiracı ile kiralayanı bir daha karşı karşıya getirdi. İşyeri kiralarında ise TÜFE ‘nin 12 aylık ortalaması alınıyordu burada bir düzenlemeye gidilmedi.

Kira uyuşmazlıklarının son hali benim aklıma bir Nasreddin Hoca fıkrasını getiriyor. Nasreddin Hoca uyuşmazlığa düşen tarafları dinledikten sonra her iki tarafa da ‘’Haklısın’’ der. Konuşmalara şahitlik eden eşi ‘’ Bu nasıl kadılıktır her ikisi de nasıl haklı olur ‘’ şeklinde serzenişte bulununca Nasrettin Hoca ‘’Sen de haklısın hanım ‘’ demiş. Fıkradaki gibi kiracının da kiralayanın da haklı bulunduğu bir ortamda dava sayısı da artıyor haliyle.

BORÇLAR KANUNU’NDAKİ TAHLİYE ŞARTLARI

Kiracılarını tahliye etmek isteyen ev sahipleri hangi yollara başvuruyor?

Kiraya verenler çeşitli sebepler ile kiracılarını tahliye etmek istiyor. Ancak kiraya verenler ile kiracılar arasında bir kira sözleşmesi var ki bu sözleşme her iki taraf için de bağlacı durumda. Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi ancak belirli durumlarda düzenlenmiş, İcra İflas Kanunu’nda da kiracının tahliyesini sağlayan düzenlemeler mevcut. Bu tahliye sebepleri sınırlı, yani bu sebepler dışında başka bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesi mümkün değil.