Kiracılar bu kağıdı imzalarsa ev sahibi artık hemen evden çıkarabilir

Aynı apartmanda eski kiracı beş bin lira kira verirken yeni kiracı otuz bin lira kira veriyor. Haliyle eski kiracının ev sahibi kira bedelinin yükseltilmesini istiyor. Ev sahibi ile kiracı oturup konuşup kendi paylarından fedakârlık ederse ne ala! Ama genelde durum bu şekilde ilerlemiyor. Böyle olunca ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istemiyorsa elinde bir tahliye sebebi de yoksa mahkemeye başvuruyor. Diyor ki biz kendi aramızda anlaşamadık sayın mahkeme, gel sen piyasaya göre buranın kira bedelini belirle. Eğer ev sahibi kira bedelinin rayice uygun olarak arttırılmasını istiyorsa da kira sözleşmesinin üzerinden 5 sene geçmesi gerekecek. Borçlar Kanunu’na göre mahkeme – Sulh Hukuk Mahkemesidir bu arada- ev sahibine ‘’Beş Sene Geçmeden Kira Bedelini Rayice Göre Belirle Diye Gelme’’ diyor aslında. Beşinci senede bu davanın açılmasının önünde bir engel yok ama belirlenen bedelin altıncı yıldan geçerli olacak şekilde istenmesi gerekir.

Dava açmadan kiracı ile ev sahibi anlaşabilirler mi? Kira davası açmadan uyuşmazlık giderilir mi?

Borçlar Kanunu’na göre ev sahibi kiracının tahliyesini istiyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmak zorunda. Bildirim yoluyla fesih her ne kadar 10 yıllık uzama dönemi için öngörülmüş olsa da eğer kiracı bildirime rağmen kiralanan yeri tahliye etmiyorsa yine tahliye davası açmak zorunda kiraya veren. Aynı şekilde kira bedelinin tespiti için de dava yoluna başvurmak zorunda.

Ancak 01.09.2023 tarihinden itibaren Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu getirildi. Taraflar son bir kez daha dava açılmadan bir araya gelip taleplerini dile getiriyor, çözüm arıyor. Dava sayısındaki inanılmaz artış sebebi ile böyle bir usul getirildi ancak merhem olduğunu söylemek ne yazık ki. Arabuluculuk, çoğu uyuşmazlıkta usulen tüketilmesi gereken bir yol olarak karşımıza çıkıyor. İşlerliği pek yok açıkçası.

Şunu da söylemeden geçmek istemiyorum kiralananın tahliyesi sadece Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş değil İcra İflas Kanunu’nda da kiralananın tahliyesini düzenleyen hükümler var. Tahliye taahhütnamesi ile başlatılan icra takiplerinde itiraz edilmediği takdirde dava veya arabulucuya gitmeden de tahliye mümkün. Kira bedeli gereği gibi ödenmediği için başlatılan tahliye talepli icra takiplerinde de İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açılacaksa burada da arabulucuya gitmeden dava açabiliyoruz. Bunlar arabuluculuk kapsamı dışında.

Dava Süresinin Çok Uzun Olduğu Söyleniyor, Nedir Son Durum?

Her apartmanda bir kira davası çıktığı bir ortamda adliyenin buna yetişmesi imkânız. İstanbul Avrupa yakasını düşünelim. Bayrampaşa, Eyüp, Sarıyer, Beşiktaş, Şişli, Beyoğlu, Fatih, Kağıthane ilk akla gelen yerler milyonlarca insan bu bölgede yaşıyor ve bu kadar kişinin derdine tek bir adliye bakıyor. Anadolu Yakasının da aşağı kalır yanı yok. İstanbul Adliyesi’nde bulunan Sulh Hukuk Mahkemeleri güncel olarak 2025 tarihine ilk duruşma gününü veriyor, davaların en az da iki celsede tamamlandığı denklemde ilk derece yargılaması iki sene sürüyor, üstüne bir buçuk iki sene de istinaf incelemesi sürünce yaklaşık dört senede tahliye davası sonuçlanıyor. Çocuğunun okulu için tahliye talep eden ev sahibinin çocuğu bu süreçte mezun oluyor ne yazık ki, mahkemeden yükseltilmesi istenen kira bedeli karar kesinleştiğinde yine düşük kalıyor.

Ancak dava sürecinde kiracı ile kiraya veren o kadar geriliyor ki kiraya veren, süre ne olursa olsun en azından süreç başlasın istiyor. Kiracı bu sürede düşük fiyatlı bir konutta oturuyor olsa da dava sonuçlanınca çok yüksek bir bedel ile başka bir konutta yeni kiracı oluyor. Diğer taraftan da tüm bu kira ilişkilerinden sıkılan kiracılar da ev sahibi olmanın yolunu arıyor.

Nasıl azalacak dava sayısı? Tünelin ucunda ışık var mı? Önerileriniz Nelerdir?

Öncelikle beklentimiz Borçlar Kanunu madde 344’e yapılan %25 sınırının kalkması yönünde. On iki aylık TÜFE ortalaması ile kira artışı uyuşmazlıkları bir nebze dindirebilir. Diğer taraftan tahliye taahhütnamelerine ilişkin bir geçerlilik şartı öngörülmesi de kiracılar açısından koruyucu olabilir. Ancak bunların hepsi yara bandı niteliğinde olacak çözümlerdir. Deprem mağdurlarına fahiş fiyatlarda ev kiralamak, tahliye edemediği evi kundaklamak, bedava denilecek bedellerle kiracı olmak hukukun değil öncelikle erdemin konusu olduğu kanaatindeyim.