Almanya'da tapu işlemleri nasıl yapılıyor?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Berlin Temsilcisi Bahar Eser, Tapu ve Kadastro Mülkiyet dergisinde yayınlanan yazısında Almanya'daki tapu işlemleriyle ilgili bilinmesi gerekenleri detaylarıyla anlattı. İşte o yazı:

"Bu metin, Almanya Federal Cumhuriyeti’nde mülkiyetin devrini sağlayan sözleşmelerin nasıl gerçekleştirildiğini basit bir biçimde anlamayı ve Almanya tapu ve kadastro sistemi ile ilgili genel bir fikir vermeyi amaçlamaktadır. Ülkemizde olduğu gibi Almanya’da da taşınmaz hukukunun çok geniş bir alan olması nedeniyle bu alanı ilgilendiren tüm hukuki ve kurumsal düzenlemelerin tamamen anlaşılması ciddi bir akademik çalışmanın konusudur. Bununla birlikte, aynı hukuk sistemi ailesinden uyarlanmış olmaları nedeniyle genel hatlarıyla Alman gayrimenkul mevzuatının ve tapu uygulamalarının ülkemizdeki uygulamalarla gösterdiği benzerlik, ülkemizdeki mülkiyeti nakleden tapu işlem süreçlerinin geliştirilmesine ışık tutabilir.

Alman eşya hukukunun esas bölümü, Alman Medeni Kanununun taşınırlar ve arazi üzerindeki haklarla ilgili olan üçüncü kitabında düzenlenmiştir. Alman Medeni Kanunu 1 Ocak 1900’de kabul edilmiştir ve bugüne kadar büyük ölçüde değişmeden kalmıştır. Bu, taşınmaz hukukunun göreceli olarak statik bir hukuk dalı olduğu anlayışı ile de uyumludur. Yine de geçtiğimiz yüzyılda reform niteliğinde değişiklikler yaşanmıştır.

Federal bir cumhuriyet olmasına rağmen Almanya bütüncül bir taşınmaz hukukuna sahiptir.

Taşınmaz hukuku düzenlemeleri tüm ülkede aynıdır. Taşınmaz işlemlerinde, Federal Noterlik Kanununa ve diğer noterlik mevzuatına tabi noterler, tapu kayıt birimleri kadar etkin rol oynamaktadır.

Noterlerin kamu görevi görmeleri nedeniyle bu düzenlemeler onların tam bağımsızlığını ve tarafsızlığını garanti etmektedir. Noterler, neden oldukları hatalardan kişisel olarak sorumludurlar. Tarafların gerçek niyetlerini anlama, her iki tarafa hukuki danışmanlık verme ve yapılan işlemin potansiyel risklerini anlatma noterlerin görevleri arasında tanımlanmıştır.

Uygulamada noter yalnızca sözleşmeyi hazırlamakla kalmaz sürecin tamamında hazır bulunur ve taraflara yardımcı olur.

GAYRİMENKULÜN TESCİLİ

Organizasyon

Almanya’da gayrimenkul tescili Gayrimenkul Tescil Sistemi (Grundbuchordnung) içinde düzenlenir. Tüm Almanya için tek olan bu sistemin Tapu (Grundbuch) ve Kadastro (Liegenschaftskataster) olarak iki ayrı bileşeni vardır. Noterlikler bu sistem içinde tescil için gerekli uygulamaları hazırlamaları bakımından zorunlu ve önemli bir rol oynamaktadır.

Tapu Tescil Sistemi

Tapu Tescil Sistemi Almanya’da adalet sisteminin (mahkemelerin) bir parçasıdır ve idari bir birim olarak kabul edilmez. Kayıtları tutan birim, birinci derece mahkemeler tarafından yönetilir.

Tescil görevlisi (Rechtspfliger) hukuk eğitimi almamış olmakla birlikte üç yıl süren özel bir eğitimden geçmektedir. Gayrimenkul tescili süreçleri yargıçların denetimine tabidir.

Tescile Tabi Taşınmazlar ve Tescilin Unsurları

Almanya’da devlet, yerel yönetimler ve kiliselerin sahip oldukları taşınmazlar ile akarsular ve
demiryolları hariç tüm taşınmazlar tescile tabidir. Bu istisnalar yalnızca sahibinin talep etmesi halinde tescil edilir. Yine de pratikte taşınmazların %95’inin tescil edildiği söylenebilir.

Tescil, taşınmazın kadastral verileri (taşınmazın kadastral numarası ve zeminde hangi amaçla
kullanıldığı), maliki ve tedavülleri, ipotekler, taşınmaz yükü, kira hakkı ve bunun dışında kalan kısıtlamalar gibi unsurlardan oluşur.

Tescil Prosedürü

Tescil talebi herhangi bir şekle tabi değildir ancak taşınmazın sahibinin buna yönelik rızasının
imzası ile belgelenmesi zorunludur. Bununla birlikte mülkiyetin nakli noterin düzenlediği bir belge gerektirir. Bu nedenle de tescil makamına yönlendirilen tescil taleplerinin hemen hemen tamamı noterler tarafından hazırlanır. Bu, herhangi bir hakkın tescil edilmeden önce ikili bir kontrole tabi tutulmasını sağlar. Önce, noter tüm yasal gereklilikleri kontrol ederek tescil için gereken belgeleri hazırlar. Yasal gereklilikler ayrıca tescil makamı (tapu birimi) tarafından da kontrol edilir.

Tescil Makamının Görevleri

Tescil makamı öncelikle talebin uygun bir talep olup olmadığını kontrol eder. İkinci olarak hak
sahibinin rızası (talebi) olup olmadığına bakılır. Önemli olan nokta talebin bir imza ile belgelenmiş olmasıdır. Hak üzerinde herhangi bir işlemin yapılması öncelikle o hakkın tescil edilmiş olmasını gerektirir. Kural olarak tescil makamı yapılan işlemle ilgili başvuru sahibini ve tüm tarafları bilgilendirmek zorundadır. Talep noterden geliyorsa noter de ayrıca bilgilendirilir.

Talebin noterden gelmesi durumunda tescil makamı, ekonomik nedenlerle yalnızca noteri bilgilendirmekte, noter diğer paydaşlara bilgi vermektedir.

Bilgiye Erişim

Geleneksel olarak kayıtlar kâğıt üzerinde (fiziki olarak) tutulmakla birlikte 1990’ların ortalarından itibaren elektronik ortamda da tutulmaya başlanmıştır. Her eyalet kendi elektronik sistemini seçebilmektedir. Halihazırda yalnızca Bavyera Eyaleti farklı bir sistem kullanmakta, diğer tüm eyaletler SOLUM-star adlı bir elektronik sistem kullanmaktadır. Elektronik sistemlerin bazı dezavantajları vardır; Öncelikle pahalıdır. Sistemden yararlanmak isteyenler (örneğin noterler) aylık 100 Avro sabit ücretin yanında her bir bilgi için 10 Avro ödemek zorundadırlar. Özellikle noterlik hizmeti veren avukatlar fazla sık ihtiyaç duymamaları ve pahalılığı nedeniyle bu elektronik sistemi kullanmamaktadırlar. İkinci olarak kullanıcılar her eyaletin elektronik sistemine ayrı ayrı kayıt olmaktadır. Örneğin Bavyera’da hizmet veren ve bu eyaletin elektronik tapu ve kadastro sistemine dahil olmuş bir noter Berlin-Brandenburg Eyaletinin elektronik tapu ve kadastro hizmetlerinden otomatik olarak yararlanamamaktadır.

Kayıtlara, taşınmaz sahipleri, taşınmazı almak üzere mal sahibi ile anlaşma yönünde görüşmeler yapan kişiler, bir borçluya icra takibi yapmak üzere davacı sıfatı taşıyan kişiler, kredi kullanmak isteyen borçlunun taşınmazlarını sorgulamak isteyen bankalar ve bazı istisnai durumlarda (örneğin kamuoyunun meşru bir çıkarı söz konusu olması durumunda) basın ulaşabilmektedir.

Gerçek Kişiler Arasındaki Taşınmaz Mal Satişları

Genel Prosedür

Almanya’da taşınmazını satmak isteyen kişiler alıcı bulmak için genellikle emlak komisyoncularının hizmetlerinden yararlanmaktadır. Taraflar anlaştıklarında notere giderler ve satış sözleşmesinin hazırlanmasını talep ederler. Satış sözleşmesinin her iki tarafın hazır bulunması kaydıyla noter tarafından hazırlanması ve noterlik makamında sözlü olarak tamamlanması esastır. Sözleşme tamamlandıktan sonra noter, tescil makamına ön kayıt (Vormerkung) için başvurur. Sonrasında alıcı satış bedelini satıcı tarafa öder. Ödeme tamamlandığında satıcı taşınmazı alıcıya teslim eder ve notere taşınmazın tescilini talep etmesi için yetki verir. Tescille birlikte mülkiyet de devredilmiş olur.

Süre

İşlemin süresi tescil makamının işlemi tamamlama süresine göre değişkenlik göstermektedir. Ortalama olarak ‘ön kayıt’ birkaç gün içinde tamamlanır. Noter ya da taraflar normalde ön kayıt yapıldığı bilgisini taleplerinden itibaren iki hafta içinde almaktadırlar. Taşınmazın tescil edilmesi daha uzun sürmektedir. Bu durumun nedeni, tescilin tescil makamı tarafından öncelikli bir işlem olarak değerlendirilmemesidir. ‘Ön kayıt’ bir defa gerçekleştirildiğinde, alıcı için herhangi bir risk kalmadığı için noterin talep etiği kesin tescil için ivedilik söz konusu olmamaktadır. Bununla birlikte bazı tescil makamları ciddi bir iş yüküne sahiptir. Bu tür bir iş yükünün söz
konusu olduğu tescil makamlarında yalnızca bir ön kayıt bile birkaç ay, kesin tescil yarım, hatta bir yıl ve hatta bazı durumlarda daha uzun da sürebilmektedir. 1990’larda özellikle doğu eyaletlerde ciddi bir sorun yaratan bu iş yükü şu anda yalnızca birkaç eyalette yaşanmaktadır.

Satış Sözleşmesi

Almanya’da ‘satış sözleşmesi’ noter tarafından düzenlenmedikçe geçersizdir. Mülkiyetin nakli talebi ancak tarafların aynı anda irade beyanlarını ifade edebilecekleri bir Alman Noterine yöneltilebilir. Sözleşmede maddi hata yapılmış ve sözleşme tescil makamınca tescil edilmişse söz konusu hatalar yine sözleşmenin şekline tabi olarak düzeltilebilmektedir. Taşınmazın tescil edilmiş olması maddi hataların kendiliğinden düzeldiği anlamına gelmemektedir. Bununla birlikte sözleşmede fark edilmeden yapılan bir hata ya da eksiklik mülkiyetin naklini ve yapılan tescili geçersiz kılmamaktadır. Tescil makamı bu tür bir eksikliği fark etiğinde tescili gerçekleştirmeyi reddeder ancak bu tür bir eksiklik fark edilmeden tescil tamamlanırsa mülkiyetin nakli de gerçekleşmiş sayılır.

Satış Bedelinin Ödenmesi

Mülkiyetin nakli iki adımda gerçekleşmektedir.

Almanya’da posta sistemi genel olarak çok iyi işlemektedir. Hemen hemen tüm kamu kurumları, sigorta şirketleri, bankalar, eğitim kurumları, firmalar vb. tüm işlemleri için posta hizmetlerini kullanmaktadır. Bu güvenli ve hızlı hizmet elektronik sistem ve iletişime oldukça iyi bir alternatiftir.

Ön Kayıt: Tapu Sicil Müdürlüklerinin yetki alanı dışında gerçekleştirdikleri tapu işlemlerinde kullandıkları ‘Yetki Belirtmesi’ ne eşdeğer bir kullanım olarak düşünülebilir.

Ön Kayıtın gerçekleşmesi: Ön kayıt yapıldığında alıcı başka bir kişinin taşınmaza yönelik geçerli bir satin alma iddiasında bulunamayacağı konusunda güvenceye alınmış olacağından satış bedelini ödemektedir. 

Taşınmazın teslim ve tescil edilmesi: Satış bedelinin ödenmesini takiben satıcı taşınmazın kullanımını alıcıya devreder ve notere tescili talep etmesi için yetki verir. Normalde satış sözleşmesi tescil yetkisini (talebini) içermektedir ancak genel olarak taraflar, satıcının satış bedelini aldığını beyan etmeden noter tarafından tescil makamına tescilin talep edilmemesini istemektedirler. Satış bedeline ait depozitonun yatırıldığı bir ‘emanet hesap’ (bu çoğunlukla noterlik emanet hesabı olmaktadır) satış bedelinin ödenmesini ve mülkiyetin naklini senkronize eden bir yöntem olabilir. Yine de direkt ödeme en iyi yöntem olarak görülmektedir. Emanet hesap uygulaması taşınmazın ödemeden önce teslim edildiği durumlarda satıcıyı garanti altına alması bakımından gereklidir. Almanya’da satış bedeline yönelik herhangi bir sigorta kullanılmamaktadır.

Satıcının Hak Sahipliği

Noter yalnızca taşınmazın kaydını kontrol etmekle yükümlüdür. Taşınmazın kaydında yanlışlık olsa bile alıcı taşınmazı kayıtta görüldüğü şekilde almış olmaktadır. 

Kayıtta mevcut olan tüm kısıtlamalar hakkında alıcıyı bilgilendirmek noterin görevi olmakla
birlikte taşınmaza yönelik araştırma taşınmazın tapu kaydı ile sınırlandırılmıştır. Noter aynı zamanda kayıtta mevcut bir ipoteğin borç miktarının satıcı tarafından ödenmesi ve mevcut ipoteğin kaldırılması gibi bazı işlemlerle ilgili süreçlerde koordinasyonu sağlayabilmektedir.

Sorumluluk Sigortası

Almanya’da hak kaybına yönelik bir sigorta bulunmamaktadır. Ancak noter, tapu kaydını uygun bir biçimde kontrol etmemesinden kaynaklanan kayıplardan taraflara karşı sorumludur. Ancak noterlerin yanlış uygulamalarına yönelik sigortaları (bu sigortanın üst sınırı 1 milyon Avrodur) alıcıları, bu miktarı aşmayan kayıplara karşı koruyabilmektedir.

Kusurlar ve Haklar

Hukuki ve fiziki kusurlar konusunda alıcı, sözleşmenin iptali, ödemede indirim ve tazminat talebi gibi haklara sahiptir. Noter yaptiğı işlemde hukuki kusurlar konusunda alıcıyı uyarmamaktan, tarafların risklerini en aza indirecek önlemleri sözleşmeye dâhil etmemekten sorumludur.

İdari İzinler ve Kısıtlamalar

Standart bir taşınmaz satışında Noter, aşağıdaki izinleri ve önalım haklarını kontrol etmekle yükümlüdür.

* Arazi satışlarında, ilgili belediyenin önalım hakkı vardır. Bu önalım hakkı konutlarda ve işyerlerinde uygulanmaz. Arazilerde, mülkiyetin nakli, belediyenin bu hakkını kullanmayacağını beyan etiğinin belgelenmemesi halinde tescil edilemez.

* Apartmanlarda satış söz konusu olduğu zaman ortakların rıza göstermesi zorunludur. Bu rıza olmadan gerçekleşen satışın geçersiz olması nedeni ile noterin bu hususu kontrol etmesi gerekmektedir.

* Kira hakkının söz konusu olduğu apartmanlarda eğer kat mülkiyeti kira kontratının imzalanmasından sonra kurulmuşsa kiracının ön alım hakkı vardır.

* Tarım arazileri ve orman arazileri ‘Tarım Arazilerinin Satışları ile İlgili Kanun (Grundstücksverkehrsgesetz)’ gereğince özel izne tabidir. Orman niteliğindeki araziler ayrıca ön alım hakkına konu olabilir.

Devir Masrafları

100.000 Avroluk bir taşınmazın masrafları yaklaşık olarak
♦ Noterlik hizmetleri için 600 Avro (artı %16 KDV),
♦ Tescil makamı tescil ücretleri (ön kayıt, iptali ve kesin tescil gibi işlemler) için 362 Avro,
♦ Satış bedelinin yüzde %3,5’i oranında satış vergisi (harcı) olarak listelenebilir. Harçlar, özel bir kanunla belirlenmiştir. Tarafların sözleşme esnasında gerçek satış bedelini göstermedikleri durumlarla çok nadir karşılaşılmaktadır. Gerçek satış bedelinin gösterilmemesi durumunda satış sözleşmesi geçersiz olmaktadır.

Noterin, maliye kurumlarını işlemle ilgili bilgilendirmek zorunluluğu olmakla birlikte vergiyi (harcı) tahsil etme yükümlülüğü bulunmamaktadır.

Ancak tescil makamınca mülkiyetin naklinin tescil edilebilmesi için devir vergisinin (harcının) ödendiğinin belgelenmesi gerekmektedir.

Birçok açıdan ülkemizle benzerlik gösteren Almanya, mülkiyeti nakleden sözleşmelerin düzenlenmesi anlamında ülkemizdeki uygulamalardan ayrılmaktadır. Noterler, taşınmaz devir işlemleri alanında Almanya’da Türkiye’deki Tapu Müdürlüklerinin yaptıkları işlemleri yapmakta ve tescil haricinde aldıkları sorumlulukların tamamını almaktadırlar. Yetki ve sorumlukları, yalnızca ve basitçe bir sözleşme düzenlemenin çok ötesinde sözleşmenin taraflarına hukuki danışmanlık da veren bütüncül bir hizmet sunmaktır. Bu bütüncül hizmetin başarısının muhakkak ki ülkedeki genel sistemin işleyişi ile kültürle ve toplum tarafından gayrimenkul kavramına yüklenen anlamla birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir."

Kaynak: Diğer